Une SCI, société civile immobilière, permet d’acheter, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. De plus en plus d’investisseurs décident aujourd’hui de se tourner vers la création d’une SCI plutôt que d’une société. Mais pourquoi créer une SCI ? Quels sont ses avantages ? Dans quels cas est-il intéressant de la créer et surtout, comment faire ? Toutes les réponses dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant de pouvoir répondre à la question : pourquoi créer une SCI avec indy, il est nécessaire de bien comprendre ce type de structure. La SCI, société civile immobilière, est une structure qui à pour objectif la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les associés de la SCI participent à la constitution de son capital social. Ils disposent ensuite de parts dans la société, qui sont proportionnelles à leur apport. Avec une SCI, les associés ont la possibilité d’utiliser gratuitement les biens de la SCI ou bien de les louer pour générer des revenus.
Une SCI dispose d’une existence juridique propre, c’est-à-dire que c’est la SCI, personne morale, qui est détentrice du bien immobilier et non directement les associés. En cas de dettes, leur responsabilité peut être engagée conformément au montant de l’apport de chaque associé. Elle n’est pas solidaire.
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce n’est pas une société commerciale. Elle peut cependant sur option être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans quels cas créer sa SCI ?
La SCI permet de créer une structure juridique souple et avantageuse au niveau fiscal, tout en regroupant plusieurs associés dans un projet commun. Elle peut avoir différentes missions. Il existe plusieurs types de SCI, qui se différencient par leur objet :
- Les SCI traditionnelles pour gérer un bien immobilier
- Les SCI familiales qui sont comme les SCI traditionnelles mais entre les membres d’une même famille
- Les SCI attributions qui permettent de partager un bien acquis ou construit
- Les SCI de jouissance à temps partagé qui permettent à plusieurs personnes de partager gratuitement l’utilisation d’un bien
- Les SCI de constructions-ventes pour acheter un terrain, le construire et le revendre (doit rester ponctuel)
- Les SCI agricoles pour tous les biens et exploitations agricoles.
Il est important de rappeler qu’une SCI n’a pas vocation à réaliser des activités commerciales, telles que la vente régulière de biens immobiliers. Si vous souhaitez effectuer ce type d’opérations à temps plein, la création d’une société commerciale (SARL, SAS…) est recommandée, plutôt que d’une SCI.
La création d’une SCI peut donc être pertinente dans de nombreuses situations : l’investissement immobilier en famille, l’achat d’un bien à plusieurs (mise en commun des ressources), la transmission d’un patrimoine, la protection d’un conjoint en cas de décès… etc.
Créer son SCI étape par étape
Plusieurs étapes sont essentielles afin de créer légalement une SCI.
La rédaction des statuts de la SCI
La première étape importante va être de rédiger les statuts de la SCI. Les statuts, ce sont les lignes de conduite de la SCI. Ils vont prévoir le mode de fonctionnement et l’organisation de la structure pour chaque situation qui pourrait survenir (prise de décision et gérance, détail du capital social, transfert de parts sociales, succession, liquidation… etc).
Il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel, par exemple un avocat, un notaire ou bien un logiciel comme Indy, pour s’assurer que les statuts de la SCI soient bien adaptés aux objectifs des associés.
Le dépôt du capital social
La deuxième étape pour créer une SCI va être de déposer le capital social de la SCI sur un compte bancaire. Deux possibilités s’offrent alors à vous : ouvrir un compte pro au nom de la SCI ou bien ouvrir un compte personnel, au nom du gérant et dédié aux opérations de la SCI.
Le capital social d’une SCI peut être composé :
- D’apports en numéraires (liquidités)
- D’apports en nature (généralement des biens immobiliers).
Bon à savoir : si un associé apporte un bien immobilier dans le capital social de la SCI, alors le recours à un notaire est obligatoire. Comme la SCI deviendra propriétaire de l’immeuble, cela nécessite un acte notarié.
La publication d’une annonce légale
Toutes les sociétés, lors de leur création, doivent publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) situé dans le département de son siège social. Son prix est plafonné et va dépendre de votre département. Cette étape est obligatoire et doit être réalisée avant l’immatriculation de la société.
L’immatriculation de la SCI
Une fois toutes les précédentes étapes réalisées, la SCI doit être immatriculée auprès du guichet unique de l’INPI. Depuis le 1er janvier 2023, l’INPI est l’unique interlocuteur pour les démarches de création et de gestion des entreprises implantées en France. Cette étape nécessite et de fournir plusieurs documents, dont une copie des statuts, l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ou de dépôt de capital social.
À l’issue de l’immatriculation votre SCI sera inscrite au RNE, le registre national des entreprises. Vous recevrez également à l’issue de vos démarches votre numéro SIRET et l’ensemble des documents immatriculant votre société. Votre SCI sera officiellement créée !
Pour conclure, créer une SCI implique de réaliser certaines formalités administratives, mais constitue une solution efficace pour tout projet immobilier partagé !